Оспаривание кадастровой стоимости объектов недвижимости
- эффективный инструмент законного снижения регулярных платежей
Организации и предприниматели чаще всего сталкиваются с понятием «кадастровая стоимость», когда речь заходит об уплате земельного налога, о ставке арендной платы в отношении недвижимости, используемой по договорам с органами власти (Москвы, Санкт-Петербурга, областей и краев и т.д.), а также в случае выкупа федерального или муниципального недвижимого имущества. Во всех этих случаях базовой величиной для определения размера налога, арендной или выкупной платы является именно кадастровая стоимость.
Кроме того, начиная с 2014 года кадастровая стоимость касается и вопросов исчисления налога на имущество организаций, а также c 2015 года - налога на имущество физических лиц. Если ранее налоговая база по налогу на имущество для организаций определялась как среднегодовая стоимость имущества (для граждан – как инвентаризационная стоимость), то по новым правилам налоговую базу по недвижимости формирует главным образом ее кадастровая стоимость.
На сегодняшний момент справедливость результатов определения кадастровой стоимости вызывает множество споров, поскольку зачастую ее размер превышает рыночную стоимость этих же объектов недвижимости в несколько раз. Причинами этому служат массовый характер оценки, усредненный подход ее проведения, отказ от учета особенностей конкретного объекта недвижимости (категории земель, вида разрешенного использования) и многие другие факторы.
Самым действенным и законным способом снизить материальные затраты, зависящие от кадастровой стоимости, является установление ее на уровне рыночной стоимости путем оспаривания результатов кадастровой оценки в суде (организации проходят также обязательный досудебный этап в комиссии при Росреестре).
Согласно статистике Росреестра* на этапе принятия заявлений о пересмотре кадастровой стоимости комиссиями при Росреестре отклоняются в среднем 25-30% из них. Данные комиссии по итогам рассмотрения отказывают в удовлетворении около 50% заявлений о пересмотре кадастровой стоимости. Однако при этом процент удовлетворенных судами заявлений о пересмотре кадастровой стоимости составляет примерно 70%. Нужно отметить, что по итогам оспаривания в комиссиях Росреестра суммарная величина кадастровой стоимости, как правило, снижается на 35-40%, тогда как в результате вынесенных в судебном порядке решений наблюдается значительно более существенное падение кадастровой стоимости - до 85%.
С подробной статистикой Вы можете ознакомиться здесь.
За 2014 год в созданные при территориальных органах Росреестра комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости поступило 17 382 заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в отношении 38 976 объектов недвижимости (за период с 01.01.2015 по 30.04.2015 в указанные комисии поступило 6 777 заявлений в отношении 12 823 объектов недвижимости).
При этом в 2014 году комиссиями к рассмотрению принято 12 491 заявление в отношении 27 772 объектов недвижимости, отозвано заявителями – 463 заявления, не принято к рассмотрению – 4 165 заявлений (за период с 01.01.2015 по 30.04.2015 к рассмотрению принято 4 582 заявления в отношении 8 939 объектов недвижимости, отозвано заявителями – 107 заявлений, не принято к рассмотрению – 2 016 заявлений).
2014 год
январь-апрель 2015 года
Анализ информации в графике позволяет прийти к выводу, что на этапе принятия заявлений о пересмотре кадастровой стоимости комиссиями при Росреестре в 2014 году было отклонено 23,9% заявлений (за 4 месяца 2015 года эта величина составляет 29,7%).
За 2014 год решение о пересмотре величины кадастровой стоимости принято в отношении 237 объектов недвижимости, об установлении кадастровой стоимости в размере его рыночной cтоимости – в отношении 12 191 объекта недвижимости, о невозможности изменения величины кадастровой стоимости – в отношении 14 408 объектов недвижимости (за период с 01.01.2015 по 30.04.2015 пересмотр осуществлен в отношении 119 объектов, установлена кадастровая стоимость в размере рыночной – в отношении 3 311 объектов, отказано в пересмотре в отношении 3 891 объектов недвижимости).
2014 год
январь-апрель 2015 года
Как видно из приведенных данных, комиссиями при Росреестре в 2014 году по итогам рассмотрения отклонено около 51,9% заявлений о пересмотре кадастровой стоимости, а за 4 месяца 2015 года – 43,5%).
За период 2014 года на территории РФ в судах инициировано 14 807 споров о величине кадастровой стоимости в отношении 38 876 объектов недвижимости (за период с 01.01.2015 по 30.04.2015 подано 1 933 иска в отношении 2 960 объектов недвижимости).
В результате рассмотрения таких споров в 2014 году требования истцов удовлетворены в отношении 10 552 исков, не удовлетворены – в отношении 1 953 исков (за период с 01.01.2015 по 30.04.2015 удовлетворены 311 иска, отказано в удовлетворении 228 исков, находятся на рассмотрении 1 394 иска).
2014 год
январь-апрель 2015 года
Таким образом, процент удовлетворенных судами заявлений о пересмотре кадастровой стоимости в 2014 году составил 71,2%.
При этом следует отметить, что по итогам оспаривания в комиссиях Росреестра суммарная величина кадастровой стоимости составляла:
в 2014 году – до рассмотрения заявлений – 4,1 трлн руб., после рассмотрения заявлений – 2,7 трлн рублей (снижение на 34,1%);
в 2015 году (с января по апрель) – до рассмотрения заявлений – 975,6 млрд руб., после рассмотрения заявлений – 590,6 млрд руб. (снижение на 39,5%).
В то же время в результате вынесенных в судебном порядке решений наблюдается существенное падение суммарной величины кадастровой стоимости:
в 2014 году – до оспаривания – 2 трлн руб., после оспаривания – 0,31 трлн руб. (снижение на 85%);
в 2015 году (с января по апрель) – до оспаривания – 476 млрд руб., после оспаривания – 65 млрд руб. (снижение на 86%).
Эти результаты показывают, что оспаривание кадастровой стоимости земельных участков и иных объектов недвижимости является чрезвычайно эффективным инструментом законного снижения регулярных платежей (налогов, арендной платы).
Специалисты Lex2B готовы обеспечить с гарантией положительного результата полное сопровождение процесса оспаривания результатов кадастровой оценки – от предварительной оценки размера будущей экономии до отражения в государственном кадастре недвижимости результатов судебного оспаривания. В своей работе Lex2B сотрудничает с ведущими оценочными организациями города Москвы, оформляющими отчеты об оценке с учетом действующих Федеральных стандартов оценки, а также всех необходимых требований, предъявляемых комиссиями Росреестра и Департаментом имущества города Москвы, в результате чего правовая позиция собственников и арендаторов выдерживает любые замечания оппонентов в ходе судебных разбирательств.
По вопросам оспаривания кадастровой стоимости, Вы можете обратиться по электронной почте: home@lex2b.ru или по телефонам: +7 495 7403923, +7 495 2807953.
*статистические данные получены на официальном сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (www.rosreestr.ru).
